Недвижимость
О компании
Расчет цен
Услуги
Контакт
 

Недвижимость

Nordea

Ипотечное кредитование от Нордеа Банка!

Нордеа Банк предлагает Вашему вниманию программы ипотечного кредитования, с помощью которых Вы сможете за рубежом приобрести квартиру или жилой дом, либо купить нежилое помещение и земельный участок под залог имеющейся недвижимости в Санкт-Петербурге или Ленинградской области.

Недвижимость

ПРОДАННЫЕ ОБЪЕКТЫ

Мюнхен/Бодензеештр

Мюнхен
Отель



ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ПРОЕКТ park am pasing КРАУТГАРТЕН ОТЕЛЬ . 73 НОМЕРА,
г. Мюнхен, р-н Пазинг, Бодензеештр. 96

1.Местоположение
Город Мюнхен, как столица Баварии, экономически самого развитого региона Европы с более, чем 12 миллионами жителями- крупнее Греции, Бельгии, Португалии, Швеции, Дании, Австрии, Финляндии или Ирландии, достигает в сравненительном анализе с другими землями Германии и странами европейского союза первоклассных результатов всех экономических параметров.
Мюнхенский район Пазинг лежит в западной части Мюнхена, получившей активное развитие в последние годы, имея непосредственную связь с Мюнхенской сетью метро и лёгкую доступность индивидуальным транспортом, а также близость к озеру Штанберг, известному курорту и зонам отдыха. Время в пути до исторического центра города- Мариенплатц- не превышает 20 мин, расположение между автобанами А96 Мюнхен- Линдау и А95 Мюнхен- Гармиш даёт простую доступность зимних горно- лыжных курортов, Мюнхенский аэропорт Франц- Ёзеф- Штраус- 35км.

2. Микролаге
Участок расположен в юго- западном направлении на Бодензеештрассе, с уличным фронтом 52м, обратной, северной стороной, гранича с общественной зоной, замыкаемой новым жилым комплексом. Общая застройка входит в парк, давая, таким образом, уникальную для Мюнхена возможность совмещения близости достоинств природы и удобства инфраструктуры крупного города.

3. Предпосылки

  • Острая нехватка гостиниц в Мюнхене в особенности в период проведения различных выставок и др. специальных мероприятий
    международного уровня (примерно 120 дней в году) и октобер- феста, когда цены вырастают вдвое.
  • Как следствие, низкая конкурентность сектора рынка.
  • Сформировавшийся достаточно высокий уровень цен близлежащих отелей

4. Анализ
По данным государственного ведомства Ландесхауптштат Мюнхен по состояию на 31.12.2008 из 341 отеля с 38.503 местами,
покрывающих общую потребность лишь на 76,8%, район Пазинг имеет 7 полноценных гостиниц с 243 местами, т.е. только 0,8%- общего числа отелей и 0,4%- общего числа мест.
Уровень цен близлежащих отелей:
  одноместный номер, Евро/ночь двухместный номер, Евро/ночь трёхместный номер, Евро/ ночь
Отель Империал 55,00 до 180,00 65,00 до 210,00 78,00 до 240,00
Отель Штат Пазинг 55,50 до 68,50 83,00 до 93,00 108,50 до 165,50
Отель Блютенбург 78,00 до 188,00 98,00 до 228,00 128,00 до 260,00
Отель Ам Книи 50,00 до 55,00 65,00 до 90,00 87,00 до 130,00
Лёгкая и быстрая доступность курортных зон, таких как престижный международный элитный Штанберг или зимний горно- лыжный
Гармиш- Партенкирхен- место проведения чемпионата мира 2011г.- также является позитивным фактором.

5. Участок застройки

  • Участок Nr. 361- по улице Бодензее- Краутгартен 29
  • Строение и свободная площадь- всего 3.443 м²
  • Запись в регистрационную книгу Цивильного суда г. Мюнхен, район Пазинг- страница 27.716
  • Свободен от чужих застроек
  • Оценка Экспертизой для земельных участков Ландесхауптштат Мюнхен, последней публикации от 31.12.2008- для территории района Мюнхен- Пазинг- 1.350,00 Евро/м² при коэффициенте GFZ (отношение площади этажей к площади участка)- 2,0
  • Состояние грунта: по данным экспертного бюро Frank+Kraft+Partner от 08.08.2004: преимущественно смесь щебень/песок
    четвертичного периода до 14м, высота грунтовых вод- 9м ниже поверхности, трассировка метро- удалена на 300м, без влияний,
    загрязнения почвы и исторические застройки- не имеются

6. Описание проекта

6.1. Архитектура и строительство
Ландесхауптштат Мюнхен, реферат градостроительства и строительной экспертизы предоставил предварительное разрешение на
строительство под Nr. 602-1.82-2000-60238-41 согласно артикля 75 порядка ведения стороительства в Баварии на строительство жилого и бизнесс- здания с подземным гаражом по приложенным строительным планам Nr. 060238 согласно плана застройки:

  • 1 подземный этаж
  • 1 полуподземный этаж
  • 2 надземных этажа
  • 1 мансарда-этажобъединяющими:
  • Конференц- ареал в уровне полуподземного этажа
  • А также лобби и ресторан
  • 73 гостиничных номера
  • Подземный гараж на 37 парковочных мест

Обеспечение и оснащение соответствуют отелю 3- 4-ёх звёздной категории. Полный срок строительства и сдача под ключ:12 месяцев.

6.2. Технические данные

  • Общая используемая площадь, за исключением подземного гаража и чердачных помещений
  • 2.535,9м²
  • Строительный объём, подземный
  • 3.040,1м³
  • Строительный объём, надземный
  • 9.178,5м³

    6.3. Экономика и рентабельность

    6.3.1. Расчёт эксплуатационной стоимости, сравнительный

    Расчёт производится по данным международной гостиничной сети Фаттал с согласованием интернацональконсалдинг Рудикх Инк.
    гостиничных сетей Мариотт и Новотель по состоянию на 2009г.
      Мин.     Общепринятое по г. Мюнхен
    1. Доходная часть, расчёт    
    Количество комнат 73 73
    Цена за комнату, Евро/ ночь 50,00 100,00
    Заполняемость в году 0,7 0,8
    Количество дней в году 360 360
    1. Доходная часть, всего 919.800,00 2.102.400,00
    2. Расходная часть, расчёт    
    Персонал, фонд заработной платы 152.777,76 152.777,76
    Дополнительные затраты на персонал, 3%             4.583,33 4.583,33
    Электричество, газ, вода 19.728,39 19.728,39
    Отопление 21.530,86 21.530,86
    Страхование 6.000,00 6.000,00
    Уборка номеров 74.445,68 74.445,68
    Расходы на закупку продуктов и инвентаря 39.748,15 39.748,15
    Текущий ремонт 62.098,76 62.098,76
    Комиссионные- заселение фертреттунг 50.000,00 50.000,00
    Правовая поддержка и бух.аудит 18.024,69 18.024,69
    Вывоз мусора 4.300,00 4.300,00
    Дополнительные расходы 20.000,00 20.000,00
    Налог на недвижимость 12.160,00 12.160,00
    2. Расходная часть, операционная, всего 485.397,62 485.397,62
    Прибыль 434.402,38 1.617.002,38

    При этом существенными позитивными факторами, влияющими на резкое сокращение затратной части, является сам факт новой застройки (сокращение затрат на текущий ремонт) и использование в строительном процессе энергосберегающих технологий, уже
    заложенных в сметной стоимости строительства (сокращение коммунальных затрат), а также оптимизация операционных процессов и управления (сокращение фонда заработной платы)

    6.3.2. Расчёт рентабельности

    Вариант 1. ПРОДАЖА.
    1.Затратная часть    
     1.1. Приобретение участка застройки    
         1.1.1. Стоимость участка Евро 1.600.000,00
         1.1.2. Налог на приобретение са.3,5% Евро 56.000,00
         1.1.3. Нотариальный сбор са.1,5% Евро 24.000,00
         1.1.4. Риэлторские услуги 3,57% Евро 57.120,00
     1.1. Приобретение участка застройки, всего Евро 1.737.120,00
     1.2. Строительство, расчёт стоимости, макс. норм.    
        1.2.1. Строительный объём м³ 12.218,60
        1.2.2. Стоимость строительства 1 м³ строительного объёма, макс. норм. Евро/ м³ 283,00
     1.2. Стоимость строительства, макс. норм., всего Евро 3.457.863,80
     1.3. Стоимость мебели, макс. эмпир., всего Евро 300.000,00
     1.4. Финансирование строительства и мебели (2.500.000,00) под 4,5% годовых, 12 месяцев, макс., всего Евро 112.500,00
     1.5. Затратная часть: объём финансирования и инвестиций, всего Евро 5.607.483,80
    в среднем расчёте на один номер Евро 76.814,85
    2.Доходная часть- продажа мин. общепринято
    в среднем расчёте на один номер, Евро 90.000,00 100.000,00
    Всего, Евро 6.570.000,00 7.300.000,00
    Чистая, Евро 1.070.000,00 1.800.000,00
    Рентабельность на вложенные собственные средства, Евро 3.000.000,00 35% 60%
    Средняя рентабельность на вложенные собственные средства 47%

     

    Вариант 2. ЭКСПЛУАТАЦИЯ- ОПТИМА.
    С привлечением стороннего банковского финансирования и конечной сдачи чужому гостиничному оператору- управляющей компании

    1.Затратная часть  
      1.1. Приобретение участка застройки  
          1.1.1. Стоимость участка Евро 1.600.000,00
          1.1.2. Налог на приобретение са.3,5% Евро 56.000,00
          1.1.3. Нотариальный сбор са.1,5% Евро 24.000,00
          1.1.4. Риэлторские услуги 3,57% Евро 57.120,00
      1.1. Приобретение участка застройки, всего Евро 1.737.120,00
      1.2. Строительство, расчёт стоимости, макс. норм.  
         1.2.1. Строительный объём м³ 12.218,60
         1.2.2. Стоимость строительства 1 м³ строительного объёма, макс. норм. Евро/ м³ 283,00
      1.2. Стоимость строительства, макс. норм., всего Евро 3.457.863,80
      1.3. Стоимость мебели, макс. эмпир., всего Евро 300.000,00
      1.4. Финансирование строительства и мебели (2.500.000,00) под 4,5% годовых, 12 месяцев, макс., всего в год Евро 112.500,00
      1.5. Затратная часть: объём финансирования и инвестиций, всего Евро 5.607.483,80
    2.Доходная часть  
      2.1. Арендная плата (из расчёта 7% годовых), мин. Евро 392.523,87
      2.2. Доход за вычетом гашения финансирования Евро 280.023,87
    Годовая рентабельность на вложенные собственные средства, Евро 300.000,00 9,5%


    При этом, как возможность сокращения затратной части, рассматривается случай банковского т.н. бауфинансирования по сегодняшнему состоянию под 3,5% годовых, а частично под государственные программы энергосбережений- до 3,0%, что увеличивает конечную рентабельность до 11- 12% в год.

    Вариант 3. ЭКСПЛУАТАЦИЯ- МАКСИМА.
    С привлечением стороннего банковского финансирования и эксплуатацией собственной управляющей компанией

    1.Затратная часть  
      1.1. Приобретение участка застройки  
         1.1.1. Стоимость участка Евро 1.600.000,00
          1.1.2. Налог на приобретение са.3,5% Евро 56.000,00
          1.1.3. Нотариальный сбор са.1,5% Евро 24.000,00
          1.1.4. Риэлторские услуги 3,57% Евро 57.120,00
      1.1. Приобретение участка застройки, всего Евро 1.737.120,00
      1.2. Строительство, расчёт стоимости, макс. норм.  
          1.2.1. Строительный объём м³ 12.218,60
         1.2.2. Стоимость строительства 1 м³ строительного объёма, макс. норм. Евро/ м³ 283,00
      1.2. Стоимость строительства, макс. норм., всего Евро 3.457.863,80
      1.3. Стоимость мебели, макс. эмпир., всего Евро 300.000,00
      1.4. Финансирование строительства и мебели (2.500.000,00) под 4,5% годовых, 12 месяцев, макс., всего в год Евро 112.500,00
      1.5. Затратная часть: объём финансирования и инвестиций, всего Евро 5.607.483,80
    2.Доходная часть  
     2.1. Собственно прибыль (см.п. 6.3.1.), средняя
                                                                              (минимальная)
    1.025.702,38
    (434.402,38)
     2.2. Доход за вычетом гашения финансирования Евро 913.202,38
    Годовая рентабельность на вложенные собственные средства, Евро 3.000.000,00 30% (14,5%)






     

    Контакты

    EG Progress Consulting
    GmbH

    Berlin

    tel: +49 176 27 75 46 54

    fax: +49 30 88 62 43 79

    10719 Kurfurstendamm 45

    E-mail: berlin@http://egprogress.ru

    Санкт-Петербург

    Телефон: +7 (921) 913 08 76

    Факс: +7 (812) 269 93 52

    г.Санкт-Петербург,
    ул.Малая Морская, д.11

    E-mail: spb@http://egprogress.ru

    Москва

    125445 г.Москва,
    ул.Смольная, д.24 А,
    офис 1211

    E-mail: egprogress@rambler.ru