Недвижимость
О компании
Расчет цен
Услуги
Контакт
 

Недвижимость

Nordea

Ипотечное кредитование от Нордеа Банка!

Нордеа Банк предлагает Вашему вниманию программы ипотечного кредитования, с помощью которых Вы сможете за рубежом приобрести квартиру или жилой дом, либо купить нежилое помещение и земельный участок под залог имеющейся недвижимости в Санкт-Петербурге или Ленинградской области.

Недвижимость

ПРОДАННЫЕ ОБЪЕКТЫ

Мюнхен/Зуенбургштрассе

Мюнхен
Отель
Инвестиционный проект


Мюнхен/Зуенбургштрассе


ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ПРОЕКТ ОТЕЛЬ АСТРОН. 197 НОМЕРОВ,
г. Мюнхен, р-н Гросхаден, Зауербрухштр. 54

1.Местоположение
Город Мюнхен, как столица Баварии, экономически самого развитого региона Европы с более, чем 12 миллионами жителями - крупнее Греции, Бельгии, Португалии, Швеции, Дании, Австрии, Финляндии или Ирландии, достигая в сравненительном анализе с другими землями Германии и странами европейского союза первоклассных результатов всех экономических параметров.
Мюнхенский район Гросхаден лежит в юго- восточной части Мюнхена, получившей активное развитие в последние годы, граничит на юге с лесом Фюрстенрид, имея непосредственную связь с Мюнхенской сетью метро и лёгкую доступность индивидуального транспорта, а также близость к озеру Штанберг, известному курорту и зонам отдыха. Время в пути до исторического центра города- Мариенплатц - не превышает 20 мин, расположение между автобанами А96 Мюнхен- Линдау (примерно 1.900 м) и А95 Мюнхен- Гармиш (примерно 2.500м) даёт простую доступность зимних горно- лыжных курортов, Мюнхенский аэропорт Франц- Ёзеф- Штраус - 55 км.


2. Микролаге
Участок расположен в северо- южном направлении на Зауербрухштрассе, с уличным фронтом 130м, обратной, западной, стороной
гранича с общественной зоной, замыкаемой новым жилым комплексом. Общая застройка входит в лес Фюрстенрид и в парк Форстенрид, давая, таким образом, уникальную для Мюнхена возможность совмещения близости достоинств природы и удобства инфраструктуры крупного города.


3. Предпосылки
В непосредственном соседстве находятся следующие предприятия:

  • Клиника Гросхаден Мюнхенского Людвиг-Максимилиан-Университета, капацитет 1.400 мест, 46.700 стационар- и 103.000 амбуланцпациентов в год, 4.100 работников
  • Макс-Планк институт биохимии
  • Макс-Планк институт нейробиологии
  • Факультет химии и фармации Генцентра
  • Факультет биологии и физики
  • Инновационный центр биотехнологии
  • Исследовательский центр здоровья

4. Анализ
По данным государственного ведомства Ландесхауптштат Мюнхен по состояию на 31.12.2007 из 341 отеля с 38.503 местами,
покрывающих общую потребность лишь на 76,8%, район Хаден имеет 3 гостиницы со 143 местами, т.е. только 0,8%- общего числа
отелей и 0,4%- общего числа мест, а в радиусе 5км от Зауербрухштрассе- вообще отсутствуют.
Все опрошенные институты районов Гросхаден и Мартинсрид подтверждают катастрофический дефицит возможности ночлега
пациентов и их родственников, усугубляемый проведением всевозможных выставок и др. специальных мероприятий международного уровня- в общей сложности около 115 дней в году-, когда все гостиницы города просто переполнены.
Лёгкая и быстрая доступность курортных зон, таких как престижный международный элитный Штанберг или зимний горно- лыжный
Гармиш- Партенкирхен- место проведения чемпионата мира 2011г.- также является позитивным фактором.

5. Участок застройки

  • Участок Nr. 167/13- по улице Зауербрухштрассе (Sauerbruchstrasse)
  • Строение и свободная площадь- всего 4.081 м²
  • Запись в регистрационную книгу Цивильного суда г. Мюнхен, район Гросхаден- страница 18.413
  • Свободен от чужих застроек
  • Оценка Экспертизой для земельных участков Ландесхауптштат Мюнхен, последней публикации от 31.12.2006- для территории Зауербрухштрассе/ Макс-Лебше-Платц (станция метро)- 1.600,00 Евро/м² при коэффициенте GFZ (отношение площади этажей к площади участка)- 2,0
  • Состояние грунта: по данным экспертного бюро Frank+Kraft+Partner от 08.08.2001: преимущественно смесь щебень/песок четвертичного периода до 14м, высота грунтовых вод- 9м ниже поверхности, трассировка метро- удалена на 300м, без влияний, загрязнения почвы и исторические застройки- не имеются
6. Описание проекта
6.1. Архитектура и строительство
Ландесхауптштат Мюнхен, реферат градостроительства и строительной экспертизы предоставил разрешение на строительство под Nr. 602-1.7-2002-34982-41 согласно артикля 75 порядка ведения стороительства в Баварии на строительство отеля с подземным гаражом по приложенным строительным планам согласно плана застройки:
  • 2 подземных этажа
  • 4 надземных этажа
  • 1 терассен-этаж объединяющими:
  • Небольшой фитнесс-ареал в уровне первого подземного этажа
  • Конференц- ареал в уровне первого и второго надземных этажей
  • А также ресторан с баром и кафетерий
  • 197 гостиничных номеров
  • Двухэтажный подземный гараж на 104 парковочных мест

Обеспечение и оснащение соответствуют отелю 4-ёх звёздной категории. Полный срок строительства и сдача под ключ:18 месяцев.

6.2. Технические данные

  • Площадь этажей надземных, брутто 8.779,5м²
  • Общая используемая площадь 8.314,9м²
  • Строительный объём, подземный 18.128,7м³
  • Строительный объём, надземный 29.650,2м³
  • Высота этажа: 1.этаж- 4,87м, 2.этаж-2,97м, 3.-4.этажи-2,87м
  • Высота помещений в свету: 1.этаж- 3,50м, 2.-4.этажи-2,60м, -1.этаж- 2,98м, -2.этаж-2,50м, -1.подземный гараж-2,30м, -2.подземный гараж-2,50м

6.3. Экономика и рентабельность
6.3.1. Расчёт эксплуатационной стоимости, сравнительный
Расчёт производится по данным международной гостиничной сети Фатал с согласованием интернацональконсалдинг Рудикх Инк. гостиничных сетей Мариотт и Новотель по состоянию на 2008г.

  Мин. Общепринятое по г. Мюнхен
1. Доходная часть, расчёт    
Количество комнат 197 197
Цена за комнату, Евро/ ночь 80,00 100,00
Заполняемость в году 0,7 0,8
Количество дней в году 360 360
1. Доходная часть, всего 3.971.520,00 5.673.600,00
2. Расходная часть, расчёт    
Персонал, фонд заработной платы 547.222,22 547.222,22
Дополнительные затраты на персонал, 3% 16.416,67 16.416,67
Электричество, газ, вода 55.938,27 55.938,27
Отопление 60.802,47 60.802,47
Страхование 12.000,00 12.000,00
Уборка номеров 227.887,65 227.887,65
Расходы на закупку продуктов и инвентаря 134.251,85 134.251,85
Текущий ремонт 194.567,90 194.567,90
Комиссионные- заселение фертреттунг 175.000,00 175.000,00
Правовая поддержка и бух.аудит 48.641,98 48.641,98
Вывоз мусора 11.600,00 11.600,00
Дополнительные расходы 51.000,00 51.000,00
Налог на недвижимость 24.320,00 24.320,00
2. Расходная часть, операционная, всего 1.559.649,01 1.559.649,01
Прибыль 2.411.870,99 4.113.950,99

При этом существенными позитивными факторами, влияющими на резкое сокращение затратной части, является сам факт новой
застройки (сокращение затрат на текущий ремонт) и использование в строительном процессе энергосберегающих технологий, уже
заложенных в сметной стоимости строительства (сокращение коммунальных затрат), а также оптимизация операционных процессов и управления (сокращение фонда заработной платы)

6.3.2. Расчёт рентабельности
Вариант 1. ОПТИМА.
С привлечением стороннего банковского финансирования и конечной сдачи чужому гостиничному оператору- управляющей компании
1.Затратная часть  
 1.1. Приобретение участка застройки  
  1.1.1. Стоимость участка Евро 6.000.000,00
  1.1.2. Налог на приобретение са.3,5% Евро 210.000,00
  1.1.3. Нотариальный сбор са.1,5% Евро 90.000,00
  1.1.4. Риелторские услуги 3,57% Евро 214.200,00
 1.1. Приобретение участка застройки, всего Евро 6.514.200,00
  1.2. Строительство, расчёт стоимости, макс. норм.  
   1.2.1. Строительный объём м³ 47.778,90
   1.2.2. Стоимость строительства 1 м³ строительного объёма, макс. норм. Евро/ м³ 263,00
  1.2. Стоимость строительства, макс. норм., всего Евро 12.565.850,70
  1.3. Стоимость мебели, макс. эмпир., всего Евро 1.000.000,00
  1.4. Финансирование строительства и мебели, 4,5% годовых, 12 месяцев, макс., всего Евро 610.463,28
 1.Затратная часть: объём финансирования и инвестиций, всего Евро 20.690.513,98
2.Доходная часть  
 2.1. Арендная плата (из расчёта 7% годовых), мин. Евро 1.450.000,00
 2.2. Доход за вычетом гашения финансирования Евро 837.872,70
Рентабельность на вложенные собственные средства, Евро 6.514.200,00 13%

При этом, как возможность сокращения затратной части, рассматривается случай застройки в 2 этапа: 1.- Южный блок, строительство в течении 11 месяцев и сдача в эксплуатацию 2.- Северный блок, параллельное строительство и аренда 1. Южного блока- уменьшает сумму привлечённых средств (макс. стороннее финансирование Евро 12.395.645,67 вместо 14.176.313,98) и, как конечный эффект, увеличивает рентабельность до 15% годовых на вложенные первоначально средства.

Вариант 2. МАКСИМА.

1.Затратная часть  
 1.1. Приобретение участка застройки  
  1.1.1. Стоимость участка Евро 6.000.000,00
  1.1.2. Налог на приобретение са.3,5% Евро 210.000,00
  1.1.3. Нотариальный сбор са.1,5% Евро 90.000,00
  1.1.4. Риелторские услуги 3,57% Евро 214.200,00
 1.1. Приобретение участка застройки, всего Евро 6.514.200,00
  1.2. Строительство, расчёт стоимости, макс. норм.  
   1.2.1. Строительный объём м³ 47.778,90
   1.2.2. Стоимость строительства 1 м³ строительного объёма, макс. норм. Евро/ м³ 263,00
  1.2. Стоимость строительства, макс. норм., всего Евро 12.565.850,70
  1.3. Стоимость мебели, макс. эмпир., всего Евро 1.000.000,00
  1.4. Финансирование строительства и мебели, 4,5% годовых, 12 месяцев, макс., всего Евро 610.463,28
 1.Затратная часть: объём финансирования и инвестиций, всего Евро 20.690.513,98
2.Доходная часть  
 2.1. Собственно прибыль, средняя Евро 3.262.910,99
 2.2. Доход за вычетом гашения финансирования Евро 2.652.447,71
Рентабельность на вложенные собственные средства, Евро 6.514.200,00 41%

 

При этом, как возможность сокращения затратной части, рассматривается случай застройки в 2 этапа : 1.- Южный блок, строительство в течении 11 месяцев и сдача в эксплуатацию и 2.- Северный блок, параллельное строительство и аренда 1. Южного блока- уменьшает сумму привлечённых средств (макс. стороннее финансирование Евро 12.395.645,67 вместо 14.176.313,98) и, как конечный эффект, увеличивает рентабельность до 42% годовых на вложенные первоначально средства.

Местоположенние

Микролаге

Генплан

План 1 этажа

План 2 этажа

План 3 этажа

План 4 этажа

План 1 этажа

План 2 этажа

Разрезы, фасад Север

Фасад Восток

Фасад Запад

Контакты

EG Progress Consulting
GmbH

Berlin

tel: +49 176 27 75 46 54

fax: +49 30 88 62 43 79

10719 Kurfurstendamm 45

E-mail: berlin@http://egprogress.ru

Санкт-Петербург

Телефон: +7 (921) 913 08 76

Факс: +7 (812) 269 93 52

г.Санкт-Петербург,
ул.Малая Морская, д.11

E-mail: spb@http://egprogress.ru

Москва

125445 г.Москва,
ул.Смольная, д.24 А,
офис 1211

E-mail: egprogress@rambler.ru